1、厦门、上海、廊坊、东莞、深圳、苏州、郑州、北京、长沙、泉州、南京这11个城市，其中心区房价可能大涨。过去5年里，这些城市实际人口增长都超过了20%，其中厦门可能高达40%以上。鉴于一种趋势一旦形成，就很难在短期内改变，上述11个城市，仍将是未来几年房价最具上涨潜力的城市。但长沙、郑州、廊坊、厦门、南京在2013年人均商品房施工面积分别达到了11、10.6、10、9.36、8.5平方米，位居全国主要城市前列，风险不容忽视。我曾经在分省“哪里的楼市最危险”系列里，将这些城市列为各省楼市风险比较大的城市。但这些风险集中在郊区、新区楼盘（对廊坊来说，风险集中在远离北京的楼盘上），如果就市中心楼盘来说，风险就非常小，而且这些城市要么是省会，要么是计划单列市，要么是“北京郊区”，具有特殊的资源。
2、唐山、杭州、石家庄、天津、保定、无锡、惠州、宁波、青岛、佛山，这10个城市中心区的住房未来可以看好，因为这些城市在过去5年也有明显的人口增长（温州人口增长也不错，因为前期房价太高，建议5到10年内不介入）。但郊区住房要慎重对待，类似惠州顺寮湾、大亚湾的房子，恐怕未来会长期滞涨。
3、大连、贵阳、太原、兰州、哈尔滨、长春、昆明、烟台、西宁、呼和浩特、海口楼市不容乐观。这些城市在过去5年中，要么人口明显流失，要么增长缓慢（重庆虽然小学生人数减少11.2%，但主要体现在下面的市县，主城区仍然在增长）。上述11个城市在47个大中城市里，是最不具备人口竞争力的。因此，不建议在这些城市投资性置业。本文讨论的47个大中城市之外的那些中小城市，投资性置业的时候，就更不必考虑了。
我做出上述结论的基础，主要是出于人口增减趋势的考虑。
中国房地产市场在2014年已经发生了逆转，齐涨齐跌的时代彻底终结，未来将进入大分化时代。在大分化时代，有的城市房价会继续上涨，甚至有能力暴涨；而有的城市，则会陷入滞涨、阴跌，并可能会在“黑天鹅事件”发生后断崖式暴跌。
那么，什么才是决定一个城市房价涨跌的关键因素？当然是人口。如果一个城市能持续吸引到增量的人口，这个城市的房地产市场就永远不缺刚需。反之，如果一个城市人口持续流失，即便它的房屋供应量再小，也会进入熊市。
我准备继续用小学生在校人数增减，来对楼市进行预测。为什么用这个指标，而不用总人口变化？看过“天天说钱”栏目的读者都知道我的理由，在这里我再重复一遍：每个城市官方公布的人口数字，都有可能失真，因为人口影响到官员的政绩：比如大城市被国家要求控制人口，你实际人口暴增，怎么向国家解释？人均GDP指标是重要考核数字，分母大了，得数就小。如此种种，你懂的。
但小学生人数就不同，它没有被列入政绩考核。此外，小学生统计是“数人头”，一个个数出来的。而人口统计，除了普查的特殊年份，其他年度都是抽样调查出来，因此天然就不准确。
以下是2008年年底到2013年年底，47个主要城市小学生人数以及增减情况，表格中的单位为万人。表格中大连的数据为“义务教育阶段数”，所以实际小学生下降比例会更大。苏州、南宁没有查到2013年数字，使用的是2007年与2012年数据的比较。合肥由于在2011年参与“划分巢湖”，数据不可比，表中数据是2011年和2013年数据。里面的呼市、乌市分别是呼和浩特、乌鲁木齐的简称。
47个大中城市小学生数量变动表
城市 2008 2013 增减幅度
厦门 17.6 24.1 +37%
上海 59.1 79.3 +34%
廊坊 26.4 34.3 +30%
东莞 52.9 65.9 +24.7%
深圳 58.6 73.0 +24.6%
苏州 35.5 44.0 +24%
郑州 56.9 70.5 +23.9%
北京 66.0 78.9 +19.5%
长沙 39.5 45.8 +15.9%
泉州 53.2 61.4 +15.4%
南京 28.6 32.1 +12.2%
唐山 43.6 47.4 +8.7%
杭州 45.2 48.4 +7%
石家庄 64.2 68.5 +6.7%
天津 52.1 55.2 +6%
温州 57.5 60.8 +5.7%
保定 74.3 78.3 +5.4%
无锡 30.9 32.5 +5.2%
惠州 42.6 44.6 +4.7%
宁波 46.8 48.7 +4.1%
青岛 47.7 49.6 +4%
佛山 44.7 46.4 +3.8%
福州 46.3 46.9 +1.4%
武汉 41.9 42.4 +1.2%
银川 15.0 15.2 +1.3%
乌市 19.8 19.9 +0.5%
济南 39.5 39.4 -0.3%
广州 86.3 85.9 -0.5%
拉萨 4.98 4.94 -0.8%
成都 71.7 70.7 -1.4%
合肥 43.5 42.7 -1.8%
南宁 55.6 53.4 -3.9%
西安 54.7 52.0 -4.9%
洛阳 63.0 59.8 -5.1%
沈阳 36.4 34.5 -5.2%
海口 18.2 16.8 -7.7%
呼市 18.3 16.9 -7.7%
西宁 16.6 15.3 -7.8%
烟台 28.2 25.6 -9.2%
昆明 53.6 48.4 -9.7%
重庆 224 199 -11.2%
长春 44.5 39.5 -11.2%
哈尔滨 48.1 42.3 -12.1%
兰州 23.5 20.3 -13.6%
太原 29.8 25.4 -14.8%
贵阳 36.8 30.9 -16%
大连 52.2 43.4 -16.9%
此外，再介绍一个大背景，由于计划生育政策仍然在发挥作用，2013年全国小学生人数比2008年下降了9.4%，但全国人口仍然在缓慢增长。所以，如果一个城市小学生人数下降不超过9.4%，它的实际人口肯定是增长的（至于厦门，实际人口增长至少是37%+9.4%）。尤其是房价高的城市，小学生人数增长是滞后于人口数字的。
从上述表格我们可以看出，北京、上海和深圳形成了中国三大人口增长中心。其中北京带着廊坊、保定、唐山持续增长；深圳带着东莞、惠州，成为广东人口增长中心，而广州、佛山就相对弱势很多；上海则带着苏州高速增长。此外，厦门+泉州、郑州、长沙则成为三个次一级的人口增长中心。
广州、成都、重庆、武汉，人口增长低于普遍预期。当然，东北地区“普遍陷落”。大连这样一个漂亮的城市，竟然成为47个城市里，最不具有人口竞争力的，令人震惊。
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