“千年田换八百主”
“千年田换八百主”是中国传统社会广泛流传的一句话，不仅民间传诵，学者也经常引用。不同的人各自用这句话来证明自己的观点，而这些观点却并不相同，甚至截然相反。但是，这句话的确深刻地说明了中国封建社会官员们是如何获得土地的。
南宋绍熙五年（1194年），南宋著名诗人辛弃疾任福建安抚使一职，在官场上很不如意，壮志难酬，打算辞官归隐，却遭到家人劝阻，认为家里的田地还没有买够，所以这个官还应该继续当，于是愤而写了这首词教训儿子。“吾拟乞归，犬子以田产未置止我，赋此骂之。”“吾衰矣，须富贵何时？富贵是危机。暂忘设醴抽身去，未曾得米弃官归。穆先生，陶县令，是吾师。待葺个园儿名‘佚老’，更作个亭儿名‘亦好’，闲吟酒，醉吟诗。千年田换八百主，一人口插几张匙。便休休，更说甚，是和非？”
后来，“千年田换八百主”就成为一句俗语，说明中国封建社会田地的高频率易手现象。对于这句话的社会背景，历来存在不同的争议。
有些学者从经济决定的角度来理解这句话。例如老一辈经济史学家李埏先生就认为这句话反映的是地主农民两大阶级之间通过市场交易进行转换。农民经营有方，就可以买田置地，成为地主。如果地主经营不善，就只能卖田卖地，成为农民。北京大学经济学院萧国亮教授也认同这种观点，并且强调这句话反映的是中国传统社会土地市场上的经济竞争关系。
但是也有很多学者不同意这种观点，他们认为这句话完全反映的是政治斗争。老一辈经济史权威、厦门大学傅衣凌教授就认为这反映的是封建时代政权的不稳定，导致官僚阶层在财产权上的不稳定。秦晖教授同样认为，“千年田换八百主”讲的根本就不是土地买卖，讲的恰恰是地权的分配主要由政治身份所决定的现象。官场斗争的风险莫测，土地占有权也就不断转手。这跟土地市场根本没有关系。
政治的归政治，市场的归市场
以上几种解读既对立又统一，有其正确性，但是也有其不准确的地方，综合起来，可以帮助我们更全面地理解中国传统社会中政治权力与土地占有之间的关系。也就是说，可以帮助我们知道传统上官员们是如何获得土地的。《圣经》中说：上帝的归上帝，恺撒的归恺撒。在中国传统土地占有上也存在这样的关系，政治的归政治，市场的归市场。两者并行不悖，而且相互促进。
当官容易发财
在中国传统社会，封建特权的确是影响土地买卖和占有的重要条件，也就是所谓的“升官发财”。美籍华人史学家张仲礼总结说：“……当官不仅是最荣耀的职业，而且几乎是获取巨额财产的唯一途径。”当了官就相当于发财，就可以占有更多的土地。
封建社会的法律是鼓励官员占有土地的。明太祖朱元璋就正式给予官员阶层以特殊优待，规定官员占有的土地只需要承担租税，而不需要承担徭役。这就降低了官员占有土地的成本，使其在土地竞争中处于有利地位，给官员们打开了土地兼并之途。到明朝中后期，大部分土地是属于官员阶层所有。明末清初大思想家顾炎武就观察说，在当时的江南，拥有优免权的官员及士大夫要占去一县田地的50-90%。明朝首辅徐阶就在江南号称拥有肥沃的田地40万亩之多。《儒林外史》里面也提到，范举没有中举之前，穷得要死。一旦中举，立刻就有人投靠，而且马上就有田有地。为什么？因为官员拥有土地的成本要低得多。
民间小说《醉醒石》写道：“……以这枝笔取功名，子孙承他这些荫籍，高堂大厦，衣轻食肥，美姬媚妾，这样的十之七。出于祖父，以这锄头柄博豪富，子孙承他这些基业，也良田腴地，丰衣足食，呼奴使婢，这样的十之三。”从当时一般民众的角度来观察，认为做官更容易获得巨大的财富，也更容易占有土地。
尤其在民国这样社会秩序混乱的时期，军阀和官员趁乱占有了大量的土地。如北洋军阀张敬尧和倪嗣冲各拥有七八万亩以上的土地；张作霖在东北占有土地十五万余垧(每垧合十亩)。民国时期的大总统冯国璋是河北省河间人，在自己的家乡大量抢购田产，以致《新青年》说河间府的田地再也买不到了。此外，冯在苏北还占有田地七十五万亩。贿选总统的曹锟弟兄也是天津静海一带最大的地主，而且垄断了那一带的水利机关。民国时期的山东莒南县，“这一带地主，大都做过官，世代相传”。
以上这些案例都证明了政治权力与土地占有之间的密切关系。拥有政治权力，就容易占有大量的土地。谁的官大，谁就容易占有大量的土地。
当了官也不能乱来
但是，事情还存在另一方面。自唐代中叶两税法颁行之后，放开了人身自由与土地买卖，地权大量进入市场进行流转。官员虽然占有大量的土地，但却很少是政府直接分配的，也很少是利用政治权力直接占有或者抢夺的。一般规律是政府分配给官员相应的财富（或者官员本人利用权力占有财富），然后再通过市场购买土地。
中国历史上非常有名的一个例子是“杯酒释兵权”的故事。宋太祖请手大将石守信等人喝酒，酒喝得正高兴的时候，就劝告大将们说，人一辈子很短，为什么不抓紧时间享受人生呢？你们为什么不放弃兵权，让国家多给你们发一些钱，买一些好田好房产呢？自己过得舒服，也给子孙留下一些产业。这个例子非常生动地说明：宋代分配给官员的，主要是一般财富，按现在的说法是流动资产，而田宅则是由官员自己去购买的。
明朝刚刚建立的时候，明太祖模仿刘邦的做法，赐给功臣田地，同时还给他们分配佃户帮助耕作。但是后来发现这些佃户倚仗主子的势力，在乡里横行不法，为非作歹。于是命令把田地和佃户归还国家，由国家直接给功臣发放俸禄。以后的官员如果想占有土地，就只能自己购买。
吴承明先生观察到，在清朝，哪怕是像和坤这样权倾一时的官员，拥有大量的土地，他们的土地也都是买来的，并没有霸占民产的罪状。如果有，不可能不被告发。社科院的章有义先生也发现，长期以来，至少从宋代以来，地权转移主要是通过买卖方式，凭国家权力进行分配和政治势力强占的情况极少。
所以，近世以来，中国的官员们并不是通过权力直接占有土地，而是通过权力掠夺财富，然后使用财富购买土地。也就是通过当官捞钱，再用钱来买田买地。即使是北洋时期的军阀们，如冯国璋、靳云鹏、曹锟、张敬尧等人，也都是通过市场来购买土地，极少直接强夺民田。
这反映了中国经济社会转型中最根本的一个变化：即对于土地这种稀缺的资源，由国家力量配置为主转向依靠市场力量为主进行配置，官职的高低不再是占田多少的直接标准。
官官相斗是常见的现象
在传统中国社会，土地具有财富与社会地位的双重性质，所以对土地的追求动机是强烈的，斗争是激烈的。在某些特定的时候，官员作为一个阶层对土地市场近乎具有一定的垄断性质。但是，在官员内部也是具有竞争关系的，斗争是激烈的。
明朝常常被看作是官员地主利用特权占地比较突出的朝代。但是在明朝，官员之间的斗争就很厉害。这些斗争，一方面是因为政治权利和利益之争，另一方面也是信念之争。
不论是哪种原因造成的斗争，官员集团内部的斗争都是惨烈的，常常是你死我活的。比如说著名的清官海瑞，一向不喜欢官僚的土地兼并，所过之处打击豪强，保护贫穷弱小。贫民田被兼并的，大多数强迫归还。所以遭到其他官员们的普遍痛恨。前面提到的退休的首辅徐阶在民间多占民田，就被海瑞勒令退还。张居正的行为也与海瑞如出一辙。张居正在当政时期，强行命令天下平均田赋的负担。徐阶可以扳倒海瑞，但是碰到张居正也没有办法。明朝的官员大多数都是深受儒家思想影响的儒生，海瑞和张居正的做法符合儒家的理念，所以被相当多的官员所仿效。明万历年间的官员谢肇淛说，官府在田地纠纷中普遍照顾穷人的利益，经常把出现争议的田地归还穷人。明末的文学家冯梦龙也说这样的做法在当时甚至已经成为一种风俗和习惯，被官员普遍遵守。这些记录可能有所夸大，但并不只是个例。
清朝入关后，一方面拉拢汉族地主，但是另一方面又对汉族地主的土地兼并行为进行了严厉的打击，削弱了官员地主在土地占有上的优势地位，促使土地交易和土地价格的市场化。美籍华人经济史学家赵冈就说，清朝入关之后，取消了官吏优免赋役的规定，土地市场更加自由了。
根据市场经济理论，只有厂商极少的情况下才可能形成垄断或者寡头垄断，在厂商数目较多的情况下，是不可能形成垄断的。中国历代的官员数量最少的时候也有上万人之多，介入土地交易的士绅数量则更多。以为这上万甚至于更多的官员们之间都会互相包庇，共同掠夺土地，那是不可想象的，更何况其彼此之间可能会存在严重的政见分歧及利益冲突。那么官员与官员之间的竞争约束，也就与商品市场上企业与企业之间的竞争约束具有差不多的意义。
所以秦晖教授总结道：“在不存在委托一代理关系的情况下，同行不仅无法‘代表’同行，而且恰恰容易产生利益竞争和‘同行是冤家’现象。军阀混战只会在军阀间进行，官场恶斗只能是官员间的事，文人官员是制造‘文字狱’整文人的高手”。正是因为存在皇帝与官员之间的竞争，官员与官员之间的斗争，所以中国传统社会的土地占有关系并不是无序的。如果我们假设中国近世土地市场是一个分层的，但却是接近完全竞争的市场，并不过分。
官官相斗有利于公平的土地市场形成
官员之间的竞争、土地的私有化和官员利益来源的变化等等因素，促进了土地市场的发展与成熟，也导致了土地公平价格观念的形成。
明朝的谢肇淛遍历多地为官，他观察了当时不同地区田地价格情况，发现田地价格的高低主要由其收益决定。例如在当时的江南，大商人多半没有田地，因为当地田地带来的利益比较低，负担却很重。在江西湖南湖北一带，田地也很便宜，因为这些地方米价很低，田地比较多。而在福建，由于田赋比较轻，商业发达，米价比较高，所以无论是官员还是通过其他方式发财的人，都竞相购买田地，结果是田地的价格也就比较高。清朝的叶梦珠曾经记录松江一带自崇祯至康熙中期土地市场价格变化及社会影响，也可以清楚地看出土地的价格受供求关系影响，而需求又主要决定于土地的收益。
清末的《二十年目睹之怪现状》记录了当时很多有趣的事情，其中在第18—20回用了整整3回讲了一个土地买卖的故事，其中有这样一个细节，中人为了压价，骗卖主吴妍人说土地市场行情不好。卖主的母亲就说，我们的这些田地，租米从来没有短少过。如果卖不到合适的价格，我就不出门了。或者委托别人代管也可以。可见至少在当时人看来：土地的价格是地租（收益）的贴现，而且是得到社会的普遍认可的。这个故事最后的结果是，原来的询价者（举人家）出价过低，没有成交，被出价更高的询价者（进士家）按市场正常价格买走了。
明朝中叶，太师太保霍韬警告自己的家人说，减价买田，以后一定会有麻烦。例如当时另一名官员杨阁老家买的田地，后来都吃了官司，被官府判定价格不公平，命令把田地全部归还原主，家业一空。这样的例子并不少。官官相斗给了明代官僚们一个教训，就是不能压价买地，必须约束自己的行为。霍韬多次给家人写信，警告在购买田地的时候不能压价，因为前人的教训很清晰，就在眼前。为了替子孙后代的安全考虑，他还命令自己家里之前买的田地，凡是价格没有给足的，都把原主叫回来把价格补足，不能留下后患。
从前面所提供的种种材料来看，在近世中国土地市场上，土地的价格主要是其收益的贴现，土地的公平价格得到承认，土地市场基本上得到了确立。
土地市场是符合经济效率原则的
唐代两税法实施之前，土地作为重要的生产要素，主要是依靠政治权力进行直接分配的。谁的官大，谁就可以直接分到更多的土地。两税法的实施，承认了劳动力的人身自由。宋代“田制不立，不抑兼并”，不再根据官职的大小直接分配土地，在客观上促进了土地通过市场机制进行配置。
政治权力与田地占有的关系也随之发生了变化。官员阶层既然不能够通过政治权力直接占有田地，就转而通过政府公共权力更轻松地获得一般财富，然后再通过市场购买田地。如果说，在宋代以前，官员阶层所掌握的土地是其财富增殖的手段和原因的话，宋代以后，官员阶层所掌握的土地更多的只是其财富增殖的结果和保值的手段。在某种意义上，土地就是银行及债券，帮助官员们把通过当官赚到的财富进行保值增值。在这个过程当中，土地市场是比较公平的，也是有效率的。
因此，中国封建社会晚期的土地市场具有这样两个重要特点：第一、这是一个分层的市场。官员们的确在土地竞争中处于有利的地位；第二、这是一个完全竞争的市场。土地市场买方卖方的数量都非常巨大，而且彼此之间竞争激烈，买卖双方大致是自由交易，市场公平价格得到确认。
在这个转变的过程当中，土地的市场化配置基本上得到实现，土地的生产效率也得以提高。高峰时期，中国以相当于全世界6%的土地养活了三分之一的人口，充分说明土地市场的高效。
