无论是做田园综合体也好，还是做特色小镇也罢，真没有什么神丹妙药。人间正道是沧桑，最大的捷径就是不走捷径。
1、大策略看市场
农旅项目之所以这么热，是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。但是过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。政策风口效应一旦消失，风口上的猪就会摔得很惨。经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。
小策略看政策，大策略看市场。必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么？当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，田园综合体是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。
2、必须先找魂
先有策划后有规划。策划的第一步就是定位，包括战略定位、市场定位、功能定位、产业定位、形象定位等。定位是一个系统工程，不是一拍脑门想出个漂亮口号那么简单。
定位之后，就是大创意。所谓大创意，就是结合区域文化与特色资源，创造性地提出支撑定位的最核心的超级亮点与引爆点。没有大创意，项目策划就会流于平庸，往往大而全，满天星斗没有明月。
有了定位和大创意，之后才是体系化的专业工作，如产品体系、业态组合、开发策略、运营模式、经济分析等，这些工作倒相对容易，当然要结合丰富的经验。
总之，策划必须以定位和大创意为统领，而不是直接去做那些体系化的专业工作。这就是“找魂”的奥妙。
3、资源整合是关键
农旅项目的核心是产业，是内容为王，而不是平台为王。策划好一个田园综合体文旅项目，只是万里长征第一步，后面的资源整合工作更为重要。
农旅项目的投资主体本质上是运营商，而不是开发商。运营商的主要工作就是搭建平台、整合资源。资源包括产业资源、IP资源、运营资源、渠道资源、人才资源等。整合资源的方式有很多，其中，与相关行业协会的合作最为关键。
4、长计划短安排
田园综合体倡导的是产业思维，主张去地产思维，但也不能绝对化。产业与地产是主与辅的关系，不是正与邪的关系，不必把地产妖魔化。
一个成功的田园综合体和美丽乡村，应该是启动之后不久就具备自我造血机能，实现正向的现金流。资源再好，如果资源变现能力太弱，导致过度重资产化，也会拖累企业。
因而，在策划之初，就要做好投入产出分析和开发策略设计，做到长计划、短安排。既要做到长远的产业与区域价值最大化，同时也要满足近期的资金回笼。否则，理想很丰满而现实很骨感，是难以为继的。
5、先开模具后找地
最后一点提示，就是先开模具后找地。之前大家的习惯是先拿地，拿完地再请人策划规划，决定项目具体做什么。先“开模具”——也就是先谋划好将要做什么样的田园综合体，之后，再按照这种要求，寻找适合的地块。
其本质是首先从企业战略的高度出发，而不是就项目论项目。
