今天我们所要介绍的古建修缮案例是来自南京江宁佘村的明清建筑潘氏住宅，距今已有300多年历史的大规模古建筑。
潘氏住宅位于群山环抱之中，周边青山秀水，环境极佳。
古建的修缮不仅仅是技术上困难，整个项目从启动开始就遇到了重重的困难……
老宅的历史
明朝末年，李自成的农民军兵锋北指，关外的清军虎视眈眈，明朝政权危在旦夕。几方争夺天下之际，中原不少大户为了躲避战火，开始四处迁移。
巨商潘恒才就是举家迁移的大户之一。当时，他带着全家老小从河南开封一路向南，行至今天的江宁上坊佘村时，被这里的青山秀水吸引，决定在此落脚。清顺治初年，天下初定，潘恒才在佘村斥巨资建房扎根，历时17年建成66间、2200多平方米的住宅。这处大宅借鉴了徽派建筑风格，同时又独具南京特色，造型美观、雕刻精美。
370年后的今天，潘家后人早已开枝散叶，遍布南京、上海、武汉等地。不过，见证了家国命运的潘氏住宅，却因为产权分散、修缮不力而日益破败，前厅的一小半已经坍塌，西侧厢房部分建筑也是摇摇欲坠，急需进行抢救性修缮。
在潘氏后人、东山街道、佘村社区的共同努力下，潘氏住宅的部分建筑近期终于启动修缮工作。
“迟来的大修”
东山街道佘村素有“金陵古风第一村”美誉，拥有市文物保护单位明清建筑潘氏住宅、潘氏宗祠等众多古迹。其中，潘氏住宅由3个宅院组成，每宅三进，共计66间，占地约2200平方米。建筑结构严谨，均为三进穿堂式高墙深院，有“佘村九十九间半”、“南京最美的砖雕门套”等美誉。
上月中下旬，记者两次实地探访潘氏住宅。青砖黑瓦的潘氏住宅坐北朝南，风格类似徽派建筑，但整体色调偏青灰色，并未照搬徽派建筑的黑瓦白墙。
大宅诸多细节都体现了商人的低调、务实——潘氏住宅正门前首先设置了一道高墙，两侧各开一道小门，每扇小门窄到仅容两人并排通行；马头墙虽然也采取了3个跌落层次，但墙檐由翘角改平角，更加沉稳、庄重。
住宅内部设计暗合中国传统礼仪，中间是堂屋，旁边为厢房，前面是前厅，后面是后进，长幼有序、男女有别。尽管已历370年风雨且长期失修，潘氏住宅仍可窥见其精美、精致、精妙的一面——室内布局巧妙，东西厢房门上均雕刻对联，如“养心斗室，昂首天衢”、“得地扬眉，结芦容膝”、“陋室成铭，闲居作赋”等。门额上镌刻楷书砖雕，如“天锡纯嘏”、“福禄申之”等。后进住房为二层建筑，楼上有复道悬廊，宛转相通，曲折回绕。
住宅内部精致的木雕、砖雕处处可见，木构件往往雕刻大量祥云及植物图案，砖雕上则雕刻了八仙过海传说、草木繁荣等景象，工艺精美、形态逼真，彰显了南京民居精致细腻的特点。
在潘氏住宅的前厅及西厢房，十多名建筑工人正在施工。原本已经倒塌的部分房屋被工人用木料重新支撑，室内杂草、垃圾被一一清理。“我们坚持修旧如旧原则，尽量使用原有的青砖、房梁、瓦片等材料。”施工工人说，雕刻、木刻等也坚持原样复建。
在佘村社区书记程静看来，潘氏住宅此次修缮属于“迟到的大修”。“这几年，潘氏住宅倒塌得越来越严重，再不维修，很可能就倒光了！”他说，几年前，街道、社区就希望修缮潘氏住宅，但因为潘氏住宅的产权属于潘氏后人，街道、社区多次协调也没能成功。这一次，在街道、社区和部分潘氏后人的共同努力下，部分产权人将住宅产权转让给了社区，修缮工作终于得以启动。
艰难的“谈判”
记者注意到，潘氏住宅虽已启动修缮，但西厢房部分房屋、东厢房并无维修迹象，其中西厢房两间房屋的顶部坍塌出直径约1米左右的大洞，非常刺眼。
潘氏住宅缘何“修一半留一半”？佘村社区主任王长贵告诉记者，这是因为潘氏住宅涉及25名产权人，到目前为止还有9名产权人未能就修缮问题和社区达成一致。
《文物保护法》规定，国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养，非国有不可移动文物由所有人负责修缮、保养。文物保护单位的修缮、迁移、重建，由取得文物保护工程资质证书的单位承担；对不可移动文物进行修缮、保养、迁移，必须遵守不改变文物原状的原则。
横亘在潘氏住宅修缮面前的第一道难题是产权人众多且分散。社区工作人员在江宁区档案馆查询发现，1951年潘氏住宅的土地登记证登记信息显示，潘氏住宅的产权分散在25人手中，每人掌握的产权面积少则二三十平方米，多则100多平方米。
25人中约有20户姓潘，属于潘氏后人。还有5户为李、苏、张等外姓，这些人基本属于潘氏女儿的后人。25名产权人少部分仍住在佘村，大部分散居在南京主城、武汉、上海等地，沟通、协调难度很大。
产权人众多难以沟通，昂贵的修缮费用则更让人头疼。“我们曾经做过测算，委托有资质单位按修旧如故标准修缮，每平方米费用超过4000元。”王长贵说，照此计算，潘氏住宅修缮总费用将达近千万元，不少产权人不愿意承担。
为了推动潘氏住宅修缮工作，佘村社区准备了两套方案：一是说服产权人自己修缮，修缮结束后可以租给社区统一管理；二是社区采取货币化补偿方式，将潘氏住宅的产权收归集体，然后由街道、社区以产权人名义出资修缮。
在第一条路没走通的情况下，社区开始寻求第二种解决方案。为此社区聘请了第三方专业机构，结合老宅实际及当地房产状况，对潘氏住宅的补偿标准进行了测算。专业机构评估后将潘氏住宅补偿标准划分为3个档次：已经倒塌的房屋每平方米补偿1000元，中间档次每平方米2000元，保存较好的每平方米6000元。
随后，社区开始联系25名产权人。“座谈会开了六七次，每名产权人起码沟通了三四次，沟通电话打了不计其数。”王长贵回忆，经过多轮沟通，其中16名产权人同意货币化补偿方案，将产权转让给了村集体。
对部分年龄偏大的产权人，社区主动上门做工作。去年8月，王长贵等人专程前往武汉，和潘氏住宅的25名产权人之一、80岁的潘惟堃老人沟通。老人对社区积极推动修缮工作表示感谢，他动情地说：“祖上留下来的家产，不能任其倒塌。如果一直没人修，说不定老宅就倒光喽。”
另外9名产权人则没有同意货币化补偿方案，9人共持有约540平方米的潘氏住宅产权。王四英一家是目前潘氏住宅里的唯一住户，如果按照货币化补偿标准，王四英家老宅的补偿标准是每平方米6000元。她在谈及自己为何没同意转让产权时说：“现在6000块到哪里能买到新房子？上坊房价都2万多了！”
共性难题待破解
“群众工作急不得，我们接下来还会继续和另外9名产权人深入沟通。”王长贵表示，目前社区正在对收归集体的建筑进行抓紧修缮，并和其余产权人逐户商谈，争取获得大家的支持和理解。“毕竟，社区的出发点是对潘氏住宅进行及时有效保护，等修缮好了，这里会作为特色田园乡村的公共配套，让包括潘氏后人在内的所有游客参观、游览，了解古代人的生活方式、人与人之间的关系，以及古人的文化传统。”
“潘氏住宅遇到的修缮难题，反映出古建筑保护领域的一个共性问题。”江宁区文广局相关负责人说，在湖熟街道杨柳村等地，部分古建筑修缮时也遇到了类似尴尬。
古建筑面临修缮时，如果产权人无力维修，又不愿转让产权，是否还有其他解决途径？记者获悉，《文物保护法》明确，非国有不可移动文物有损毁危险，所有人不具备修缮能力的，当地人民政府应当给予帮助；所有人具备修缮能力而拒不依法履行修缮义务的，县级以上人民政府可以给予抢救修缮，所需费用由所有人负担。
不过，在上述负责人看来，“上述条款操作起来很难，例如，产权人究竟是否具备修缮能力，无详细标准认定。此外，如果产权人没有履行修缮义务，政府部门兜底也不现实。江宁区目前拥有233处文物点，每年文物保护修缮费用只有500万元，平摊下来，每处平均大约2万元。”
考虑到潘氏住宅已有部分倒塌，如不及时修缮，文物损毁会更加严重，江宁区文广局上个月已正式向9名产权人下发通知，督促其切实履行维修责任。
非国有不可移动文物修缮尴尬究竟如何破解？相关执法部门建议，破解文物修缮尴尬，首先应该完善文物保护实施细则，使其更具操作性。例如，在认定产权人有无修缮能力方面，应该有更明确的标准。
其次，古建筑修缮可以充分发挥民营资本的力量。江宁区文广局相关负责人表示，很多民营企业对古建筑很有兴趣，完全可以发挥其机制灵活、贴近市场的特点，推动古建筑保护工作。“民营企业出资修缮，然后取得古建筑一定期限的运营权，这样古建筑产权不发生转移，又能在保护的基础上合理利用。”
在古建筑保护方面，其他国家的经验可以借鉴。有关古建筑专家表示，在古建筑保护方面，英国、法国都有成熟的基金，而我国的保护基金捉襟见肘。例如，英国的国家信托模式，除了对古建筑进行修复外还进行改造和经营；法国的文化遗产保护志愿者工作营联盟，集合志愿者对保护建筑做义务修复，它们的资金大部分来自于基金会之类的民间资金。
